Tra i danni collaterali della pandemia Covid-19 c’è il blocco degli sfratti, iniziato lo scorso marzo con il d.l. n. 18/2020 del 17 marzo 2020, che inizialmente doveva restare in vigore fino al 30 giugno del 2020 ma che poi ha subito successive proroghe fino all’attuale scadenza del 30.06.2021, con grave danno per l’intero settore immobiliare. Abbiamo cercato di capirne qualcosa di più interpellando la presidente di Confabitare Modena Maria Femminella e la loro consulente legale, l’Avvocato Lavinia Misuraca. Confabitare è un’associazione che punta a garantire una serie di servizi ai propri associati, legati alla gestione della proprietà immobiliare, garantendo un’assistenza in materia legale, tecnica, tributaria, amministrativa, contrattuale, sindacale ed, in generale, in ogni ambito ove risulti coinvolto il diritto di proprietà immobiliare, ma vuole soprattutto essere il riferimento e l’interlocutore principale nei confronti delle Autorità e delle Istituzioni, per discutere di tutte le problematiche legate al mondo della casa e dell’abitare.

Cominciamo con un quadro generale del mercato delle locazioni. Come si presenta alla luce del blocco degli sfratti?

LAVINIA MISURACA: Come noto il blocco degli sfratti, iniziato a marzo del 2020  con il d.l. 18/2020 è stato oggetto di successive proroghe e all’esito dell’ultima proroga fissata al prossimo 30.06.2021 conterà un periodo di sospensione di oltre 16 mesi.

Questa è una pessima notizia non solo per i proprietari che ne subiscono in prima battuta gli effetti, ma rischia di esserlo, in prospettiva, anche per i conduttori  stessi che faranno sempre più fatica a reperire immobili in locazione. Ciò in quanto tale blocco sta creando un clima di sfiducia nei proprietari immobiliari che, con tutta probabilità, nella peggiore delle ipotesi preferiranno tenere la loro casa per qualche tempo chiusa piuttosto che accettare il rischio dell’inadempienza del potenziale inquilino. Nella migliore delle ipotesi, invece, saranno disposti a concedere gli immobili  in locazione solo a  seguito della concessione di garanzie di solvibilità molto severe ( quali  fidejussioni, titoli di credito, o ricorso alla garanzia personale di  parenti ).

Tutto questo andrà a creare un blocco delle locazioni che è una fase fondamentale del ciclo produttivo ed economico di un Paese  a discapito di entrambe le categorie, proprietari e conduttori.

Questo blocco inoltre cozza con altri interventi posti in essere dal Governo che mentre da un lato stanzia ingenti somme per favorire il rilancio dell’edilizia, quali il superbonus del 110%, dall’altra parte con la proroga degli sfratti crea i presupposti per la paralisi della locazioni  ledendo un aspetto fondamentale dell’edilizia stessa.

A Modena la situazione nello specifico com’è? 

MARIA FEMMINELLA: Modena sta vivendo una forte contraddizione : se da un lato molti alloggi destinati all’utenza turistica, universitaria e professionale sono rimasti inoccupati dall’inizio della pandemia , dall’altro canto non sono facilmente reperibili immobili destinati alla locazione a lungo termine per abitazione stabile delle famiglie.

Il meccanismo della conversione dell’immobile da una destinazione temporanea ad una a lungo termine non è semplice; i proprietari non vogliono investire ulteriori risorse per rendimenti inferiori e a fronte di un rischio morosità più alto, aggravato dal bocco sfratti che significa non avere la disponibilità dell’immobile prima di anni.

A questo va aggiunto che i ristori sono stati e sono tuttora poco proporzionali, non ci sono veri indennizzi e non ci sono agevolazioni fiscali, nessun provvedimento che aiuti la fiscalità dei proprietari immobiliari.

Una situazione che presenta molte contraddizioni quindi…

LAVINIA MISURACA: purtroppo questo blocco da una parte priva il proprietario della facoltà di godimento del proprio immobile ponendo nel “limbo” un diritto acquisito tramite l’esercizio di un azione giudiziale e quindi svuota di significato un provvedimento emesso da un Giudice, peraltro a seguito di un procedimento lungo e costoso attivato da proprietario. Proprietario a cui, peraltro, non è stata  concessa alcuna misura di carattere assistenziale né in termini di sospensione nel pagamento dei tributi collegati alla mancata percezione del canone di locazione né sotto forma di indennizzi per l’indebita protrazione dei tempi esecutivi. Il nodo centrale è che in analogia con quanto succede con le attività rimaste chiuse in forza di legge bisognerebbe prevedere altrettanti congrui indennizzi ai proprietari per le perdite subite in forza di legge.

MARIA FEMMINELLA: la procedura di sfratto e ancora peggio il suo blocco causa covid evidenzia come in Italia il proprietario venga visto come parte economica forte rispetto al conduttore, ma non è sempre così. Il tessuto della proprietà immobiliare è composto da piccoli proprietari che oltre all’abitazione in cui risiedono hanno un’altra abitazione , spesso ereditata o acquistata con il lavoro di una vita e il reddito che ne deriva serve a creare una pensione integrativa, a coprire i costi di manutenzione e le tasse. Il mancato introito dovuto alla morosità del conduttore e ai tempi lunghi per lo sfratto causa disagi economici ai proprietari , che sono inoltre costretti a sostenere spese legali per avviare la procedura. Se non volessero avviare la procedura , sarebbero costretti a pagare le imposte su redditi che non hanno incassato.

Quindi non si vedono grandi soluzioni all’orizzonte…

MARIA FEMMINELLA: la soluzione deve arrivare dalle istituzioni per evitare conflitti tra le parti irrisolvibili. La nostra associazione ha sempre promosso il buonsenso e siamo consapevoli che le famiglie in difficoltà non possono essere messe a vivere sotto un ponte. Nonostante la Regione Emilia Romagna abbia stanziato oltre 11 milioni di euro per i conduttori in difficoltà, questo non sarà sufficiente. Occorrono misure strutturali, che risarciscano i proprietari costretti a fare welfare sostituendosi allo Stato, occorrono investimenti nell’housing sociale.

Per quello che invece riguarda le locazioni commerciali?

MARIA FEMMINELLA: Confabitare da inizio lockdown ha sempre cercato di mediare tra i proprietari dei locali e i titolari delle attività in affitto, consigliando riduzioni di canone temporanee o dilazionando i pagamenti. Se prima si è ragionato per il 2020, visto il perdurare dell’emergenza si dovra ragionare anche per il 2021.

Riteniamo che supportare le attività, i negozi , i professionisti soprattutto nei piccoli centri voglia dire far sopravvivere un tessuto sociale ed economico importante, evitando lo svuotamento delle periferie ed evitando il degrado di quartieri con saracinesche abbassate.

 

PUNTO DI VISTA DELLA CAMERA DI MEDIAZIONE NAZIONALE DI MODENA.

 

A livello di locazioni commerciali si è assistito a una sorta di mediazione, la ricerca di un punto di incontro tra proprietari e conduttori che si sono reciprocamente venuti incontro allo scopo di tutelarsi a vicenda. La stessa cosa potrebbe avvenire anche nei rapporti tra privati, anche perché quando in un contenzioso di locazione si arriva allo sfratto, significa che si è già proceduto per vie legali e non si è adottato un modello alternativo.

Alternativa che esiste e che si chiama appunto mediazione civile e commerciale, un procedimento alternativo al giudizio ordinario, rapido (perché si deve concludere entro tre mesi dal suo avvio) economico (i costi sono notevolmente inferiori al giudizio ordinario) e soprattutto che conferisce un titolo esecutivo. La cosa più importante però, è che la figura del mediatore aiuta le parti, assistite dai loro legali, a trovare un accordo con la possibilità di guardarsi negli occhi, anziché lasciar agire un giudice che si basa solo sulle carte bollate.

Di più, la Mediazione civile e commerciale può essere utilizzata come strumento preventivo per evitare i contenziosi legali attraverso i procedimenti di mediazione volontaria. Laddove le parti non riescano ad accordarsi prima, attraverso il supporto dei legali, possono evitare il contenzioso legale presso il giudice ordinario, facendosi assistere da una figura terza e imparziale, e con la possibilità di raggiungere un accordo soddisfacente, economico ed esecutivo.

 

Pubblicato su La Pressa il 18/01/2021